Билл Барнетт – знаковая фигура для Пхукета. За 40 лет основатель C9 Hotelworks досконально изучил местный рынок недвижимости и гостеприимства, неоднократно убедившись, что инвестиции в райский курорт могут быть очень непростым делом. При этом господин Барнетт твердо убежден, что все рынки цикличны, а инвестор может избежать потерь, если будет учитывать ошибки других людей.

Мы встретились с господином Барнеттом в тот момент, когда он готовил очередной экспертный отчет Phuket Hospitality Market Update. Мы не знаем, что будет в самом отчете, но в беседе эксперт затронул и природу спроса на недвижимость Пхукета, и основные красные флажки на поле инвестиций, и перспективу пузыря на рынке жилья. RL предлагает вашему вниманию «конспект» прямой речи господина Барнетта.

Разговор о превращении Пхукета из острова для отдыха в остров для жизни нужно начинать с того, что местом только для отдыха он никогда не был. В далеком 1988 году на Пхукете открылся Amanpuri, первый отель Aman в мире, и уже тогда в нем предлагались виллы на продажу, что было новой концепцией для рынка. В 1995 году виллы предлагал Sheraton Grande в комплексе Laguna Phuket и так далее. Все это показывает, что еще 30-40 лет назад некоторые девелоперы видели потенциал Пхукета как рынка жилой недвижимости с курортным фоном. Это был пролог к сегодняшнему дню.

География – важнейший генератор мирового спроса на Пхукет. Чтобы не происходило на свете, зимой в северном полушарии пойдет снег и люди захотят из холода в тепло. Это остается главным фактором востребованности острова и не поменяется в обозримой перспективе. География, климат, удобство авиасообщения – фундамент успеха острова Пхукета.

Если вы планируете переезд на Пхукет, то вот вам мой совет – не спешите покупать, сперва арендуйте. Поживите и посмотрите, понравится ли. Оцените местную атмосферу, посмотрите на разные времена года, пройдитесь по районам острова. Принимайте решение, когда уже будете информированы.

Рынок курортной недвижимости отличается от рынка городской меньшей финансовой мотивацией. Стоимость квадратного метра и процент дохода на вложенную сумму крайне важны для покупателей жилья в городе, но на курорте принципиальны и факторы, не измеряющиеся цифрами. Очень часто это эмоциональная покупка: мне здесь хорошо, я хочу здесь жить, я хочу встречать закат с коктейлем на пляже. В противовес цене за квадратный метр, покупатель смотрит здесь на цену за всю квартиру или виллу.

При выборе курортного жилья очень много индивидуальных тонкостей, универсального варианта для всех и сразу просто нет. Кто-то покупает дом для комфортной зимовки каждый год, а кто-то планирует осесть на несколько лет, пока дети не подрастут. Что будет дальше – он еще посмотрит, может продать, может реинвестировать. Цикл жизни недвижимости зачастую завязан на жизни владельца.

Уверенным на рынке можно быть только в одном – в его цикличности, взлеты и падения сменяют друг друга. Все помнят азиатский кризис 1996-1997 годов. А что было перед ним? Была фаза роста с бумом кондотелей, гарантированной доходностью, обещаниями двузначных процентов доходности, бесчисленными проектами с минимальным порогом входа.

Что было перед финансовым кризисом 2000-х? Феноменальный рост глобального благосостояния, который ощутил и рынок недвижимости Пхукета. Снова было множество спекулятивных проектов, множество инвестиционных схем. История учит, что волна спекулятивных сделок – признак того, что мы в верхней точке цикла.

Интересно, что после глобального финансового кризиса 2000-х именно Азия была лидером глобального восстановления. На Пхукете в тот момент хлынул огромный поток инвестиций, и как раз тогда рынок недвижимости вошел в пору зрелости. Начался переход от разрозненных объектов к большим проектам серьезных девелоперов.

Цены на недвижимость на Пхукете не упадут никогда. Фундаментально ту цену, по которой девелопер выставляет объект на продажу, определяют два фактора: сколько стоило строительство и за сколько реально продать. Я не представляю такого объема предложения, чтобы застройщики вдруг начали скидывать половину цены.

Ни единой предпосылки для обвала рынка недвижимости Пхукета я не вижу. Просто нет такого сценария. Стагнация цен? Да, разумеется! Но невозможно представить классический обвал на рынке, где большинство участников совершают покупки без кредитов. Конечно, деньги у них номинированы в разных валютах, и колебания их курсов к тайскому бату – большой фактор неопределенности, влияющий на динамику и определяющий моменты покупки-продажи, фиксации прибылей-убытков.

То, как себя чувствует покупатель в финансовом плане, – это не только и не столько вопрос экономики Пхукета. Наши покупатели – из разных стран, где своя ситуация. Инвесторы из России, Германии, Великобритании живут в разных экономиках, да и мотивация для покупки недвижимости у них разная.

Главный красный флаг для инвестора в недвижимость – слишком привлекательные условия. Если перспективы нереалистично красивы, то, может быть, они просто нереалистичны? Прежде всего, будьте осторожны, когда вам гарантируют постоянную арендную востребованность объекта и 10-15% доходности в год. Во-вторых, проверяйте историю девелопера, чтобы понимать, по силам ли ему достроить объект и потом поддерживать его в товарном виде. В-третьих, досконально изучайте контракт. Дьявол всегда кроется в мелочах.

Максимум прибыли дает вход в хороший проект на самом раннем этапе. Признаки хорошего проекта – высокая востребованность или уникальность в чем-либо. Если вы располагаете бюджетом в 4 млн бат, то речь может идти только о покупке студии, но дефицита простых студий на Пхукете нет, верно? У объекта должен быть некий уникальный фактор спроса, такой как стратегическое расположение. Или это просто должен быть хороший проект с фундаментально стабильной (хотя и не высокой) доходностью.

В конечном итоге успешная инвестиция сводится к покупке по правильной цене, то есть в лучший момент цикла и за минимальную сумму.